Certificado de Gravámenes y Prohibiciones
Este documento certifica que una inscripción se encuentra a nombre de un determinado titular(es), describe el inmueble respectivo y señala si tiene gravámenes, prohibiciones, servidumbres, embargos, medidas precautorias, etc. vigentes en un período determinado. Por lo general este certificado es solicitado por quién compra o quiere vender una propiedad para asegurarse que puede disponer de ella sin restricciones. Este certificado se obtiene solicitándolo por la inscripción de la propiedad (fojas, número y año de la inscripción en el Registro de Propiedades), llenando el formulario correspondiente en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Es necesario que la promesa de compraventa la redacte un abogado y se firme en notaría?
La promesa de compraventa es un documento que involucra compromisos importantes y por ello se aconseja que sea redactada por un abogado. Y por la importancia de este documento es también primordial que se firme en notaría.
¿Qué es el estudio de títulos?
Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados de la institución financiera. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes.
¿Quién hace el estudio de títulos?
El estudio de títulos debe hacerlo un abogado quien solicitará los documentos necesarios al vendedor. Si hay crédito hipotecario o similar, el estudio de títulos lo hace el banco, de forma contraria lo hace el vendedor en forma particular contratando un abogado.
¿Cómo resguardar el cumplimiento pago del contrato de compra venta o promesa de compra venta?
En el caso de una promesa de compraventa debe incluir una cláusula para el pago de una indemnización si una de las partes no cumple con lo pactado; y en el caso de una compraventa el contrato debe estar con instrucciones para el notario las cuales son redactadas por nuestro equipo jurídico.
¿Qué es la administración de arriendo y como lo hace corredor?
La administración del arriendo conlleva tareas tales como recibir antecedentes y seleccionar los posibles arrendatarios (la decisión final la toma el propietario), llevar los antecedentes legales, cobrar/percibir los arriendos, etc. y toda responsabilidad que le sea encomendada mediante un mandato legal que ha recibido del cliente/propietario.
¿Los contratos de arriendo siempre los firma el titular de la propiedad, como parte arrendadora?
Puede firmarlos el corredor u otra persona distinta al propietario si posee un poder notarial de representación.
¿Qué ocurre con los servicios que contrató el arrendatario en el domicilio?
Si las cuentas de servicio han sido contratadas por el arrendatario, éstas deben ser cerradas al momento de dejar el domicilio. Nadie, aparte del contratante, puede solicitar la baja de los servicios. Y en general, las políticas de las empresas de servicios, es que dejan la propiedad con la deuda, aunque no se la cobren directamente al propietario, puesto que éste último no es el contratante.
¿Se puede vender una propiedad hipotecada?
La venta se puede realizar de todas formas, el notario y el conservador no se pueden oponer, porque “nadie puede impedir la libre circulación de los bienes”, por tanto, cualquier prohibición no tiene validez.
¿Quién paga los gastos correspondientes a estudio de títulos, tasación y otros que el vendedor contrate, al no haber crédito hipotecario involucrado?
Estos gastos son del vendedor, quien tiene que disponer de todos los documentos necesarios actualizados.
¿Qué se debe considerar al momento de comparar créditos hipotecarios?
Para una misma propiedad y plazo se debe tener en cuentas, las siguientes consideraciones:
- En una primera instancia se recomienda comparar dividendo final; el que debe contemplar tasa y seguros. Asimismo, es necesario comparar los gastos operacionales.
- Después verificar el tipo de crédito: tasa fija, mixta o variable.
- Finalmente, que las características mencionadas en los puntos anteriores, cumplan y se adapten a las necesidades del deudor. Tal vez, su edad, sus posibilidades de pre-pagar o su necesidad de un periodo de gracia, pueden ser factores determinantes al momento de escoger una opción.
¿Qué se requiere para la obtención de un crédito?
Como condiciones Generales:
- Percibir una renta compatible con el dividendo que se va a pagar, este no puede superar el 25% de la renta líquida mensual.
- Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se solicita.
- Demostrar un comportamiento comercial intachable, tanto el solicitante como su co-deudor.
- Contar con seguro de incendio ordinario (sin cobertura de sismo y adicionales) y desgravamen (tramitado por la institución).
- Disponer de una tasación de la propiedad, solicitada por la institución financiera a los profesionales que corresponda.
- Haberse realizado un estudio de títulos de la propiedad que abarque por lo menos 10 años, por los profesionales que la institución designe y que hayan encontrado dichos títulos conforme a derecho.
¿A qué se refieren con tasa fija y tasa variable?
Tasa fija es aquella que, definida al momento de otorgamiento, no cambia durante todo el plazo definido para el pago del crédito. En la tasa variable, el interés de este tipo de créditos se calcula sobre la base de la Tasa Activa Bancaria (TAB), que es la tasa mínima a la cual los bancos pueden prestar sin perder dinero. Sobre este valor, los bancos agregan los márgenes que estiman adecuados para cubrir los costos de administración de los créditos, sus riesgos y la ganancia que pretenden obtener (spread). Esta tasa se fija en general para un primer periodo del crédito (en general 3 años), quedando para el periodo restante una tasa en función del spread, es decir, por ejemplo, TAB + Spread. En momentos de tasas bajas con expectativas de control inflacionario, en una economía estable, puede ser una buena alternativa la tasa variable. Pero hay que reconocer un componente de riesgo mayor; el no cambio oportuno ante la eventual variación de las tasas puede significar incluso llegar a pagar el doble del dividendo. En todo caso los contratos contienen una cláusula de pre-pago a través de la cual, las personas pueden modificar su deuda hipotecaria. En estos casos, es necesario analizar muy bien los costos asociados al cambio de la deuda.
¿Cuáles son las etapas en el otorgamiento de un crédito hipotecario?
- Simulación o consulta de crédito Hipotecario
- Solicitud de pre-aprobación
- Solicitud de crédito hipotecario
- Estado de situación y antecedentes necesarios
- Estudio de títulos
- Tasación
- Informe de resolución técnico-legal
- Escrituración
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
¿Qué es una tasación?
Ésta tiene por objeto definir el valor comercial que tiene la propiedad. Esta gestión la realiza un especialista contratado para estos fines, por la institución financiera que recibe la propiedad en cuestión como garantía hipotecaria. Este valor puede ser distinto al valor de compraventa pactado entre el vendedor y el comprador solicitante. Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador, que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido. La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno, superficie construida, antigüedad, ubicación, barrio, orientación, calidad de la construcción, terminaciones, valor asegurable, etc.
¿Cuál es la edad máxima para obtener un préstamo?
La edad actual, más el plazo del préstamo, debe sumar máximo 75 años en algunas instituciones y 80 en otras.
Si obtengo un crédito hipotecario, ¿cuáles son los gastos asociados a la operación?
- Tasación.
- Estudio de títulos.
- Notaría.
- Impuesto de timbres y estampillas o impuesto al mutuo.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Entregar claridad y realidad a nuestros clientes es nuestra primera tarea